Российский рынок недвижимости уже несколько лет переживает ипотечный бум. Несмотря на все мировые кризисы, на подъём процентных ставок банков, люди по-прежнему пользуются этим продуктом.
Многие считают, что если купили квартиру в ипотеку, то они привязаны к ней на 15-20 лет и не смогут никак улучшить свои жилищные условия. Но на самом деле это не так. Вы по-прежнему являетесь полноценными участниками рынка недвижимости.
И в статье попытаемся кратко сформулировать этапы продажи вашей ипотечной квартиры.
Итак, что нужно сделать первым делом? Вначале нужно оповестить банк и выяснить:
- где находится закладная;
- срок снятия обременения;
- уточнить сумму к погашению ипотеки.
Далее, вы в обычном режиме выходите на рынок недвижимости, т. е. выставляете объявление о продаже квартиры во все возможные источники, показываете, ведёте переговоры. В данном случае стоит сказать, что вам интересны две категории покупателей.
Первая группа — это покупатели с наличными денежными средствами.
Вторая группа — это покупатели с ипотекой, первоначальный взнос, которых превышает сумму к погашению вашей ипотеки.
Давайте посмотрим на примере.
Итак, ваша квартира стоит 2 миллиона рублей и остаток по ипотеке у вас 1 миллион. Соответственно, вам подходят покупатели:
- у которых полностью имеются 2 миллиона рублей наличными;
- у которых 1,2 миллиона руб. наличными и 800 тыс. руб. составляет ипотека.
И к сожалению, вам не подойдут те у кого 700 тысяч руб. наличными и 1,3 миллиона руб. составляет ипотека.
Итак в результате грамотной рекламы и правильных переговоров вы находите покупателя. Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передаёт вам сумму, которая необходима для погашения вашей ипотеки. Конечно, не каждый согласиться такую крупную сумму передавать по договору задатка, но это всё вопрос правильных и грамотных переговоров. Далее, вы несёте эту сумму в банк и получаете справку о выполненных обязательствах.
Следующим шагом необходимо эту справку отнести в регистрационную палату для снятия обременения. Чтобы снять обременения в регистрационную палату надо пригласить представителя банка. Обычно для этого у них выделен специальный человек, с которым заранее надо договариваться и вместе со справками о выполненных обязательствах с представителем банка идёте в палату и снимаете обременение.
Если у вас покупатель полностью с наличными деньгами, то снятие обременения и регистрация договора купли-продажи может пройти за один день. Вместе с представителем банка сдаёте справку о выполненных обязательствах и одномоментно сдаёте договор купли-продажи, по которому переходит право собственности к покупателю.
Если же у вас покупатель имеет часть наличных средств, а часть также имеется ипотека, то тогда вы снимаете обременения, обычно это занимает от двух до трёх дней и получаете чистое свидетельство без всяких обременений. После чего вы предоставляете полный пакет документов вашему покупателю, который их несёт на одобрение уже в свой банк и соответственно вы спокойно продаёте вашу чистую квартиру без обременений уже по ипотеке.
Подводя итог, можно сказать, что не всё так страшно как кажется. Сегодня продажа ипотечных квартир — это уже рядовое событие, т. е. каждая седьмая или восьмая сделка — это продажа ипотечной квартиры. Например, люди сколько-то пожили в одной квартире и у них появляется желание улучшить условия жизни. Для этого они закрывают одну ипотеку, после чего открывают новую и спокойно продолжают быть полноценными участниками рынка недвижимости.